一篇文章讲清楚地产股 （作者 ：郑凯MK）
净资产收益率（ROE）=净利润/股东权益
总市值= 市盈率（PＥ）*净利润
从地产股的行业属性来讲，首先这个行业是一个非常赚钱的行业，也是可以永续经营的行业，5000年前是这片土地，5000年后还是这片土地，不管怎么折腾，我们都是围绕土地做文章。古往今来不管是种族冲突还是战争也是为了争土地。也不管将来是如何的人工智能，你也得有有居住的地方，这是人类生存本能。所以，地产行业跟银行一样，即是永续行业，又是经营起来相对简单的行业。
行业模式不担心，那剩下的就是选择地产股的问题。从结果上来说，用合理价格买入中国最优秀的地产公司，这笔投资就成功了。（对，就这么简单），这比投资银行股容易多了，因为谁是最好的地产公司，你用口碑，常识，净利润就能判断出来。
同一级别的银行股，净利润都差不多，但是同一级别的地产股，那净利润差别可就大了，最近5年，房地产没有固定的老大，从老大到老十的排名一直都在变——城头变幻大王旗，各领风骚三五年。我用净资产收益率（ROE）来解释为何房地产没有不变的老大。
长期来说，一只股票的长期复合收益率约等于其净资产收益率，也可以理解成股东权益回报率。而决定净资产收益率最明显的2个指标是【净利润和股东权益】。
房地产商们最牛逼地方就在于自个儿不用出多少钱就能把房子盖起来拿来卖，一找银行贷款，二先收钱再交房。举个例子，开发商本来只有10个亿（净资产10个亿），找银行借10个亿，把房子卖出去了赚3个亿，净资产收益率理论上就是30%。如果不借钱，10个亿的能力做10个亿的房子，可能只能赚1个亿，那净资产收益率只有10%。
所以你会发现房地产商都是高负债企业，有时候高负债反而会提升房地产企业的净资产收益率。但是地产行业跟银行业有个不一样的地方，银行高负债不怕，有政府做信誉背书，理论上只要不发生挤兑风险，银行破不了产。开发商不一样，如果一味追求股东回报，大肆举债扩张，一旦遇上银行断贷，那就嗝屁。2015年房价大涨，依然有大大小小的开发商破产倒闭，最出名的就是A股刚退市的一家房地产股中弘股份。
读到这里，为什么说地产股选择题比银行股容易的多？最主要原因是不负债不行，不然净资产收益率上不来（参考金地）。高负债又不行，防止流动性危机，怎么办，只有找最优秀的，最优秀的不是最能赚钱的，也不是完全保守的，而是永远相信地产行业（永远看涨）但能管控风险的。很显然，万科是最佳选择之一。
万科A
保利地产
金地集团
新城控股
从四家地产公司的年净利润增长看：
万科年年喊危机，但是年年净利润都在涨，很像银行股里的招商银行。
金地集团更像地方中小银行，净利润一度5年保持不变，16年才后知后觉，15,16又不再变化，这种情况下股价要大涨只能等到PB压缩到1以内，不然净利润不变，估值很难提升，别单纯看PE。（金地集团未突破2015年高点）
保利地产更像四大行，不温不火，这也是保利最近几年股价表现不及万科的理由(保利地产目前并未突破2015年高点）
新城控股，已由2线地产蓝筹跻身一线行列迹象，但是增速过猛，通过净资产收益率来还原，很显然新城的负债率高于金地和保利，银行股里找不出对标，只能在地产股里找对标，很像过去的万达。
用合理价格买入优秀公司，4选1的话，显然万科是不二选择。什么是合理的价格？这个公开场合留给大家自己去讨论。
PS：周末房地产税的问题
房地产税其实现在就已经有了，房地产税是一个综合税种，房地产税立法改革通俗的讲就是把个人住房纳入征税对象。对于一个永续经营的行业，利空消息对股价的困扰，都是短期的，对于长期看好地产行业的投资者来说，越是利空，股价被打的越低 ，越是买入机会！
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